Para los propietarios que adquieran inmuebles a partir de la potenciación del dólar cercano a $40 desde septiembre 2018, este impuesto se verá incrementado sensiblemente.
El insólito impuesto sobre los Bienes Personales– que ha sido merecidamente excluido para los contribuyentes cumplidores por el periodo 2016, 2017 y 2018-, renace de las cenizas como el ave fénix para 2019 para todas las personas que excedan su mínimo fijado de $2.000.000.
Para los propietarios que adquieran inmuebles a partir de la potenciación del dólar cercano a $40 desde septiembre 2018, este impuesto se verá incrementado sensiblemente. Un departamento de 3 ambientes, 60m2 en zona Palermo o equivalente supera los u$s150.000 por $ 40 = $6.000.000. Restando el límite, su porcentual abonar sobre $4.000.000 será del 0,50%= impuesto de $20.000 sin contar el efecto de los bienes del hogar.
Tremendamente dispar es la situación de quien hubiera incorporado los inmuebles a su patrimonio en periodos anteriores y en especial entre 1992 y 2015 pues su valor gravado terminará siendo su valuación fiscal, sumamente alejado del mercado. Se dan situaciones donde varios departamentos acumulados no llegan al nombrado mínimo y ese contribuyente no tributa.
Lógico sería fijar para todos los casos el mismo parámetro de valuación.
Una medida racional, fue para 2019 disponer la exención de la casa habitación, siempre que no supere los $18.000.000. Sin embargo, siempre los montos tajantes no ayudan a la equidad.
Para 2019 nacerán también nuevamente las obligaciones de pago sobre adelantos por anticipos a cuenta del impuesto final, debiéndose contemplar las situaciones comentadas.
Merecida critica viene recibiendo el principal impuesto aplicado por las provincias que implica hasta un 70% de sus ingresos fiscales propios, siendo por ello su resistida reducción o eliminación en las distintas jurisdicciones.
Nos referimos al inconfundible impuesto sobre los ingresos brutos sucesor del impuesto a las actividades lucrativas, el cual se aplica con prescindencia de rentabilidad o su ausencia en las operaciones.
El porcentual en CABA se ha visto reducido al 1,5% sobre los ingresos.
El Régimen Simplificado es un régimen del Impuesto sobre los Ingresos Brutos para los pequeños contribuyentes, rige desde Enero de 2005. Para registrarse debe analizarse la categoría los metros cuadros totales, a superficie afectada: el espacio físico total, medido en metros cuadrados alquilados y los ingresos de los últimos 12 meses anteriores al semestre terminado.
Si la propiedad alquilada es para vivienda queda exento, pero exclusivamente si su monto mensual es inferior a $5.000. Con destino comercial o turístico siempre están gravados.
La tasa promedio es del 3% de las distintas provincias.
Sin embargo, en provincia de Buenos Aires el porcentual gravado es el del 6% lo cual gravita sensiblemente en la renta final.
El complejo régimen de Convenio Multilateral, se aplica cuando los bienes raíces del contribuyente están radicados en diferentes jurisdicciones.
El Impuesto al Valor Agregado, suele no ser neutro en la cuestión de los alquileres.
Si el destino es vivienda, cualquiera sea el monto mensual fijado se halla exento de IVA. Medida de estricta razonabilidad para no potenciar los costos de mantener un hogar.
En los casos de alquileres de locales u oficinas, los efectos pueden ser muy dispares. Quedan alcanzados por el IVA siempre que el monto mensual supere los $1.500, valor ridículo congelado que distorsiona su eventual razonabilidad.
Cuando el emisor de la factura sea un Monotributista, no está permitido detallar IVA alguno. Su efecto estaría en la cuota ingresada mensualmente siendo aparentemente neutro para el inquilino.
En cambio, un propietario Inscripto el IVA deberá siempre agregar el 21% e ingresarlo al fisco. El inquilino computará su crédito fiscal, siempre que su condición sea idéntica y la actividad desarrollada esté alcanzada por el gravamen. Siendo su actividad exenta o estando categorizado como Monotributista, el IVA será un costo adicional.
Asimismo una demora en el cobro del alquiler impactará en las finanzas del propietario, pues deberá ingresar igualmente su obligación fiscal. Nótese que a este contribuyente, si estos fueran sus únicos ingresos, no se le permite el IVA diferido (PYMES).
El costo fiscal en comparación con la rentabilidad obtenible sobre su inversión, resulta excesivamente elevado.
A ello se añade la renta cesante en épocas que los bienes raíces quedan sin ocupantes.
(*) Socio fundador SSV y Asoc 1987
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